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房地产抵押贷款中抵押权与租赁权的法律关系研究

发布时间:2015-10-21 10:38:37
来源:

逯 兵 张小河
 

  目前农村信用社抵押贷款的占比在各种贷款中越来越重,这对于降低经营风险和提高信贷资金的使用效益等都起到了积极的作用。但是,由于多方面的原因,在信用社开展抵押贷款的实际工作中,也存在着一些必须引起重视和认真加以解决的问题。这些问题往往在实际操作中及贷款调查和贷款管理中被忽视,一旦贷款形成风险,将会给贷款造成一定风险。

  一、房地产抵押权与租赁权的冲突

  房地产租赁权,是指房地产所有人将房地产出租给承租人使用,从而获得租金收益的权利。房地产租赁权追求的是房地产的使用价值,同时转移房地产的占有,而房地产抵押权追求的是房地产的交换价值,并且不转移房地产的占有。由此可见,房地产抵押权和房地产租赁权为相容之权,可以并存于同一房地产之上。但是,当债权人因债务人不能履行到期债务而对抵押房地产进行处分时,则可能出现因租赁权的存在而使抵押权人不能及时、充分地实现其权利或者因抵押权的行使而影响承租人继续租用该房地产的权利的情形,从而出现了房地产抵押权和房地产租赁权的冲突问题。对此,可分三种情况来分析。

  其一,房地产租赁权设立在先,房地产抵押权设定在后的情况。近代立法无不根据“买卖不破租赁”的原则,规定租赁权可对抗其后设定的抵押权而继续存在。我国《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”,说明我国从立法角度上对租赁权的对抗效力予以了确认,体现了租赁权的物权化倾向,明确了“买卖不破租赁”原则。《担保法》第48条也规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效。”《城市房地产抵押管理办法》第21条亦有相应的规定。当抵押房地产因抵押权的实现而由他人取得时,租赁合同继续有效,在租赁期届满前,新的产权人不能解除原租赁合同,不能随意变动租金,即房地产租赁权设立在先时,给予租赁权以对抗抵押权的效力。

  其二,抵押权设定在先,租赁权设立在后的情况。对已设立抵押的房地产能否出租,《担保法》没有明文规定可以或禁止,不过,相关的行政法现已予以肯定,(注:建设部《城市房地产抵押管理办法》第29、37、49条;建设部《城市房屋租赁管理办法》第6条。)但行政法规对于先押后租的租赁权的效力未作明文规定。

  其三,抵押权实现中设立的租赁权。对此,法律没有任何规定。在实际中,一但房地产抵押权开始实现至终结期间,抵押房地产的交换价值已成为抵押权实现的内容,在这种情况下,抵押人对抵押房地产的处分权已受到限制甚至禁止,一般是不能再设立房地产租赁权。

  二、房地产抵押设定后新增房屋的抵押效力

  房地产抵押合同签订后,如抵押人在抵押期间于地上新建房屋,此新建房屋是否属于抵押权之标的物?实现抵押权时应如何处置?在设定房地产抵押权时,其标的物并不包括此新增房屋,在抵押权设定后,其上新增之房屋,属于抵押人对土地使用权的使用和收益,因而不为抵押权效力所及。但由于新增房屋与土地的客观联系,以及考虑到其与原有房屋利用上之便利,为了更好地发挥房地产的经济价值,《担保法》第55条第1款和《城市房地产管理法》第51条均规定:“城市房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。”这一规定是合理的,因为:其一,我国现行法律并未把地上建筑物、其他附着物在本质上视为土地使用权的组成部分,而是将两者作为独立的不动产。这样,土地使用权抵押的效力不及于另一不动产——新增房屋,在逻辑上顺理成章。其二,房地产设定抵押时,应对抵押房地产进行估价,以经过估价的特定价值额的房地产设定抵押系双方当事人一致的意思,并满足了双方当事人当时各自的需要,符合当事人双方之间的利益关系;如果认为房地产抵押权的效力及于新增房屋,就意味着扩大了抵押房地产价值额,破坏了双方之间平衡的利益关系。

  既然设定的抵押关系不涉及新增房屋,那么,新增房屋能否另设抵押呢?在实践中,允许对新增房屋另设抵押权可能带来的不适当后果是:在房地产抵押权行使时,尤其是拍卖抵押房地产时,可能出现土地使用权与房屋异其主体的现象,从而产生土地使用权人与房屋产权人的权利冲突。为避免抵押权人的利益受损,可采取如下办法:若能证明原抵押土地使用权确因新增房屋的另设抵押而使售价降低的情况,原抵押权的效力可及于新增房屋变价的一部分,其与降低额相等。《担保法》第51条之规定为此提供了法律依据。当然,在实践中,操作起来比较难。

  三、贷后抵押管理中的风险 

  因抵押权是抵押标的物不转移占有的担保物权,有效设置抵押并发放贷款后,抵押物仍在抵押人的占有之下,抵押物实物存续形态、价值形态和抵押权权利维护等因素对抵押权的实际有效性和法律有效性影响甚大,抵押物管理因而面临大量风险。贷后抵押管理实务中面临的风险主要有:抵押人因信用与法制观念淡薄而随意处置抵押物的风险;抵押物灭失的风险;抵押时效丧失的风险;抵押被非法裁定为无效的风险;企业改制中“债权随资产走”原则和“除权期”规则适用的风险。

  四、抵押权的行使

  《担保法》第53条规定的抵押权行使的协议方式(与抵押人协议以抵押物折价受偿或以拍卖、变卖该抵押物所得价款受偿)和诉讼方式(协议不成时向法院提起诉讼)在实际操作中都可能遇到下述难题:一是设定抵押权时行使抵押权的可行性差导致抵押权难行使的风险;二是因情况变化致抵押权行使可行性变小或消失的风险;三是在抵押权行使至抵押物转化为“抵贷资产”过程中抵押物接收、管理和处置的风险。这些定会给抵押权的行驶造成影响,从而造成一定的贷款风险。

(作者单位:河南省郑州市郊信用联社)

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